Ejendomsmarkedet er på vej fremad – prisfald et overstået kapitel
Alle forhåbninger om, at de seneste års fald i priserne på erhvervs- og investeringsejendomme i Danmark skulle afløses af en lynhurtig optur, er gjort til skamme. I 1. halvår 2024 har priserne været nogenlunde stabile, men transaktionsaktiviteten har fortsat været ganske svag. Men der er lys for enden af tunnelen, skriver Colliers-partner Peter Winther i sin nye klumme.
Af PETER WINTHER, Executive Director, Partner, Colliers
Vi har både i eurozonen og i Danmark fået de første tre rentesænkninger.
I USA fik vi i september den første, på ikke mindre end 0,5%-point. Og der er forhåbninger om, at vi vil se yderligere nedsættelser enten sidst på året eller i løbet af 2025.
Mange taler om høje renter, men faktisk er renterne i et historisk perspektiv ikke så høje. En 10-årig statsobligation har i dag en effektiv rente på kun lige godt 2%. Man skal have en relativt kort hukommelse for at synes, at det er et højt renteniveau, som generelt gør ondt på investeringer.
Det aktuelle ”yield gap” – det direkte merafkast på ejendomsinvesteringer i forhold til den 10-årige statsrente - er i et historisk perspektiv ikke så ringe endda.
En fejlslutning
Der er af og til nogle, som hævder, at fordi nettostartafkastet af ejendomsinvesteringer er steget meget mindre end renterne, kan vi forvente, at afkastkravene kommer til at stige yderligere, hvis renten ikke falder helt så kraftigt, som mange i markedet håber på. Det er en fejlslutning.
Udvikling - nettostartafkast og effektiv rente
Note: Nettostartafkastet er vist for førsteklasses (primære) boligudlejningsejendomme i København K. Data for 2024 er for perioden januar-august. Kilde: Danmarks Statistik, Colliers
I figuren ses udviklingen i startafkastet på førsteklasses boligejendomme i København, udlejet til markedslejen og den effektive rente på en 10-årig statsobligation.
En mere normaliseret situation
Som det ses, fulgtes afkastkravene i perioden fra årtusindskiftet og frem til 2009 ganske tæt. Da renten imidlertid faldt drastisk fra 2009, fulgte afkastkravene på ejendomsinvesteringer ikke med ned – og selv da afkastkravene begyndte at falde fra 2011, blev ”yield gap” større og større. Så udviklingen mod lavere og senere negative renter drev startafkastene på ejendomme nedad, men det direkte merafkast på ejendomme blev større og større.
Vi får næppe i mange år fremover et så lukrativt ejendomsmarked som i perioden fra 2015 til 2021, hvor det direkte merafkast på ejendomsinvesteringer var ekstremt højt. Det nuværende ”yield gap” er således efter Colliers’ vurdering et udtryk for en mere normaliseret situation. Og antages det, at lejepriser og ejendomsværdier på langt sigt stiger med inflationen, er totalafkastet på ejendomsinvesteringer således 350-400 basispoint højere end den sikre rente, defineret som den effektive rente på en 10-årig statsobligation.
Et lavt nybyggeri driver lejepriserne op
Hertil kommer, at det kraftige fald i nybyggeriet alt andet lige vil betyde stigende lejepriser, specielt i Storkøbenhavn. Hovedstadsområdets indbyggertal vokser, ikke mindst fordi virksomhederne i København tiltrækker masser af udenlandsk arbejdskraft – i dag er næsten hver femte ansatte i virksomheder i København udlænding.
Københavns evne til at tiltrække kvalificeret international arbejdskraft er en væsentlig styrke for både byens liv, virksomhederne, og for boligmarkedet, ikke mindst for lejeboliger.
Der er derfor grund til at antage, at markedslejerne for boliger også de kommende år vil stige med en hastighed, som overstiger inflationen. Og selv om der politisk planlægges tiltag til styrkelse af boligudbuddet, vil dette ikke afhjælpe situationen.
Faktisk risikerer vi, at hvis man fremover politisk får mulighed for at forbyde boligudviklere at bygge udlejningsbyggeri, hvis de ikke samtidig opfører fx ejerboliger, da vil nybyggeriet svækkes yderligere. Hvis man som boligudvikler får nej i sin bank til at lave ejerboligprojekter, kan det også sætte projekter med udlejningsbyggeri i stå.
Så i hvert fald i københavnsområdet er der ingen grund til store bekymringer for indtægtssiden, når man investerer i boligudlejningsejendomme.
Bunden er nået – men det kommer ikke til at gå hurtigt op
Samlet er det Colliers’ vurdering, at de generelle prisfald på markedet for investeringsejendomme er ved at være et overstået kapital. Men det er ikke det samme som at sige, at markedet kommer til at boome igen lige med det samme.
Vi er begyndt at se internationale investorer på markedet igen, men de går mere forsigtigt til værks end i de glade dage i 2021. Det er nu godt det samme. Vi har ikke brug for en ny voldsom optur med de risici, som det medfører. Vi foretrækker det scenarie, som vi også anser for mest sandsynligt – en rolig, men stabilt gunstig udvikling i priserne på boligudlejningsejendomme i en længere årrække fremover.
