Der er flere ting, der taler for, at 2024 kan blive et år med fremgang på ejendomsmarkedet. Udsigt til flere rentesænkninger og en opbremsning i byggeriet vil gøre det mere attraktivt at investere i ejendomme, skriver Jyske Banks boligøkonom Mikel Høegh i sin klumme.

Af MIKKEL HØEGH, boligøkonom i Jyske Bank

2023 sluttede med højt aktivitetsniveau efter et lidt tamt år set med ejendomsbriller. Handelsaktiviteten var imidlertid høj i det sidste kvartal af 2023 bl.a. som en direkte følge af, at de nye ejendomsskatter nu er trådt i kraft. Det bliver spændende at se, hvad der kommer til at ske i 2024.

Umiddelbart vil de mange fremrykkede investeringer nok betyde, at 2024 kommer til at lægge stille fra land. Der kan være en slags tæthedstendens, og ejendomskøberne skal lige finde sig til rette på det nye niveau.

På det private marked skal særligt lejlighederne finde et nyt prisniveau efter, at de såkaldte skatterabatter bortfalder ved handel. Det øvrige boligmarked kan glæde sig over, at fire ud af fem boliger står til en skattelettelse. En skattelettelse på 10 mia. kr. netto må alt andet lige løfte boligmarkedet.

Højere afkastkrav

På det professionelle marked har køber og sælger haft svært ved at finde hinanden. Det blev bedre i det sidste kvartal af 2023, og det er svært at få øje på, hvorfor det for alvor skulle ændre sig i 2024. Afkastkravene er gået op med cirka 0,75 pct. over en bred kam. Nogle
steder lidt mere, andre steder lidt mindre. Det er trods alt en ændring på ca. 20 pct. i de dyreste områder. Accepterer både køber og sælger den præmis, så glider det hele noget nemmere.

Overvejer du at investere i ejendomme - se vores nyeste investeringsprojekt her.

En anden ting, der generelt vil give ejendomshandlen bedre betingelser i 2024, er renten. Renten faldt lidt i 2023, men forventes at falde noget mere i 2024. Årsagen er, at det inflationære pres i økonomierne er taget markant af, og vi nærmer os centralbankernes målsætninger med hastige skridt. Når vi kommer ned i et niveau, der kunne karakteriseres som en komfortzone for centralbankdirektører, dvs. en inflation på 2 pct. eller mindre, så vil der igen være plads til rentefald. Rentefald vil virke, som vitaminer på ejendomsmarkedet.

Det er min forventning, at centralbankerne når at sætte renten ned to til tre gange i løbet af 2024. De finansielle markeder forventer faktisk mere.

Jagt på købekraften

Størrelsen af rentefaldet bliver i høj grad afgjort af, hvor modstandsdygtige økonomierne er overfor, at centralbankerne løfter renten.  Umiddelbart er beskæftigelsen stadigvæk høj, og der er mangel på arbejdskraft. Det presser lønningerne op. Lønnen er allerede aftalt til at stige forholdsvis meget og nærmer sig stigninger på 5 pct. om året. Inflationen er noget lavere om end, at der naturligt er et vist efterslæb i forhold til at indhente den købekraft, der gik tabt i 2022.

(klummen fortsætter under billedet)

Boligøkonom Mikkel Høegh fra Jyske Bank. Foto: PR

Arbejdsmarkedet bliver altså meget spændende at følge i 2024. Det kan blive helt afgørende for, hvordan ejendomsmarkedet kommer igennem året. Falder beskæftigelsen, kommer der altså mere rentefald. Holder beskæftigelsen sit nuværende niveau, falder renten næppe så meget, som markederne forventer. Uanset hvordan vi vender og drejer mulighederne på arbejdsmarkedet, synes det givet, at forbrugernes købekraft kommer til at stige ganske meget. En del af denne købekraft vil givetvis blive brugt på at købe mursten. Der er således meget, der tyder på, at boligmarkedet set fra et konjunkturperspektiv vil lande på benene i 2024.

Forventninger om en blød landing

Stigende ledighed er dog isoleret set ikke vitaminer til ejendomsmarkedet. Det viser meget godt, at vi er ude i en balancegang. Det, som man ønsker sig, er nok, at arbejdsmarkedet bøjer nok af til, at inflationen aftager, men ikke så meget, at vi kommer ud i en dyb recession. De fleste forventer en blød landing. Det gør økonomer ofte – det sker sjældent. I denne her tilpasning af økonomien tyder meget imidlertid på, at netop ejendomsmarkedet lander blødt. Men nu må vi se. En ting, der dog kan drille i den forbindelse, er reguleringen af udlånet til boligudlejningsejendomme og opførelsen heraf. I skrivende stund ved vi ikke, hvordan reglerne præcist bliver efter, at det såkaldte Systemiske Risikoråd har anbefalet en stramning.

Det ændrer imidlertid ikke på, at vi ser ind i noget, hvor det bliver dyrere for banker og realkreditinstitutter at udlåne til opførelsen af nye boliger. Det vil formentlig begrænse byggeriet yderligere. Byggeriet er allerede bremset op som følge af de højere renter og materialepriser. På den lange bane vil konsekvensen heraf være, at boligudbuddet generelt set bliver begrænset. Det vil i kombination med stigende købekraft, stigende befolkningstilvækst mv. give højere priser i byerne. Det er således vanskeligt ikke at have en vis optimisme i forhold til ejendomsmarkedet på lidt længere sigt.

Den tomgang, der har været omtalt i visse byer bl.a. Aarhus, vil således også blive reduceret. Over tid forventer vi således, at der igen kommer mangel på gode, rummelige familieboliger i og omkring de større byer. Samler vi det hele sammen, kunne det se ud til, at ejendomsmarkedet lander på benene i 2024. Godt nok er der usikkerheder, men konjunkturerne tager dog brodden af effekterne. Så vi kan roligt gå ind i det nye år med en vis optimisme.